Sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu a brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z art.4.2. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.u. nr 80, poz. 717tj. z dnia 6 lutego 2020 r. Dz.u. z 2020 r. poz. 293) (dalej upzp).
Odmowa decyzji ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji
Ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polega m.in. na spełnieniu pozytywnych przesłanek, wymienionych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Często organ w decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji powołuje się, iż w obszarze analizowanym inwestycji brak było zabudowy, do której inwestycja będąca przedmiotem wniosku stanowiłaby nawiązanie. W konsekwencji nie jest możliwe określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, co uniemożliwia zdaniem organu uwzględnienie wniosku inwestora. Z twierdzeniem organu nie można się zgodzić i wtedy należy wnieść odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, lub jeśli decyzja został utrzymana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze należy wnieść Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Zasady dobrego sąsiedztwa, a obszar analizowany w związku z inwestycją
Przede wszystkim istotne jest czy na działkach sąsiednich, znajdujących się w obszarze analizowanym, znajdują się obiekty budowlane o zbliżonej charakterystyce i przeznaczeniu. Tym samym możliwe jest nawiązanie do zabudowy na działkach sąsiednich i spełnienie tzw. „zasady dobrego sąsiedztwa”. W analizowanej przeze mnie sprawie organ stwierdził, iż w stanowiącej załącznik do decyzji analizie urbanistycznej funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu organ przyznał wprawdzie, że istnieje zabudowa domkami i altankami letniskowymi na niektórych działkach rolniczych i leśnych, jednak zabudowę określił jako „nielegalną”, a tym samym zdaniem organu nie mogła być ona uwzględniana w procesie badania przesłanki „dobrego sąsiedztwa”. Wskazać należy, że w literaturze oraz orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, iż sformułowanie „zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy” dotyczy jedynie takiej zabudowy, która powstała i jest użytkowana w sposób legalny (tak. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 2931/14, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 października 2019 r. sygn. akt II SA/Sz 659/19). W związku z czym, przy sporządzaniu analizy i ocenie spełnienia warunków art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, organy administracji nie powinny uwzględniać obiektów wzniesionych lub użytkowanych niezgodnie z prawem, pomimo tego, że zakaz taki nie wynika bezpośrednio z treści przepisu.
Ustalenie warunków zabudowy a samowola budowlana
Niezależnie od powyższego organ powinien przeprowadzić ustalenia czy rzeczywiście wszystkie budynki zlokalizowane w obszarze analizowanym są samowolą budowlaną. Skoro organ uznał, że istniejące w sąsiedztwie budynki zostały wzniesione nielegalnie i nie powinny być brane pod uwagę to powinien szczegółowo wymienić i opisać budynki oraz działki, na których budynki te się znajdują. Natomiast niedopuszczalne jest jedynie zbiorcze wskazanie przez organ, że cała zabudowa znajdująca się w obszarze analizowanym jest samowolą budowlaną. W związku z czym możemy powoływać się w odwołaniu na decyzję o warunkach zabudowy na naruszeniem art. 7, 8, 77 § 1, 80 i 107 § 3 KPA. Istotne w przedmiotowej sprawie jest ustalenie granic obszaru analizowanego gdyż nie może on być ustalony, w sposób nadmiernie wąski lub szeroki (generalnie dowolny).
Wyznaczenie granic obszaru analizowanego
Zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego granice obszaru analizowanego są wyznaczane na kopii mapy, zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zgodnie z powyższym przepisem należy stwierdzić, iż obszar analizowany ma zostać wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, jednakże może być to obszar większy (tak. WSA w Rzeszowie z dnia 4 lipca 2017 roku, sygn. akt II SA/Rz 227/17). Trzeba też przyjmować szeroko rozumiane „zasady dobrego sąsiedztwa” poprzez czynienie poszukiwań na terenie analizowanym, który umożliwi uwzględnienie wniosku złożonego przez inwestora (tak. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1520/07, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 maja 2010 r. sygn. akt II OSK 860/09, wyrok NSA z 16 marca 2011 roku, sygn. akt II OSK 496/10). W powyższych wyrokach zastosowana wykładnia istotą swą zmierza do utrzymania ładu przestrzennego, a nie automatycznego uznania wyższości ładu przestrzennego nad prawem własności, niezależnie od okoliczności konkretnej sprawy.
Zbyt formalistyczne podejście Organów wydających decyzję o warunkach zabudowy
W związku z analizowanym orzecznictwem należy stwierdzić, iż organ nie może bezzasadnie ograniczyć granic obszaru analizowanego wyłącznie do nieruchomości bezpośredniego sąsiadujących z działką inwestora. Należy w takim przypadku określić obszar w sposób szerszy, który pozwoliłoby na nawiązanie do parametrów zabudowy znajdujących się w dalszej odległości, a jednocześnie takich, działek, które mogą być uznane za działki sąsiednie, przy zachowaniu ładu powszechnego. Organ nie może w swych decyzjach wydawanych w sprawach zabudowy postępować zbyt formalistycznie nieproporcjonalnie do interesu społecznego. Takie zachowaniu organu może prowadzić tylko do uznaniowego charakteru jego decyzji oraz braku możliwości rozwoju terenów niezabudowanych co do zasady. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy powinien szeroko określać obszar analizowany nie tylko o znajdującą się w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy, ale również w oparciu o zabudowę znajdującą się w dalszym sąsiedztwie od działki inwestora. Przez dalsze sąsiedztwo należy rozumieć działki, które nie tylko bezpośrednio graniczą z działką inwestora. Formalistyczne zaś podejście organu to takie działanie, które ze swej istoty nie daje możliwości rozwoju inwestycji na danych terenach. Ważne w przedmiotowej sprawie jest powołanie się na Konstytucyjne prawo własności. Zgodnie z orzecznictwem ograniczenie prawa własności przez ustawodawcę są dopuszczalne, ale nie mogą posuwać się tak daleko, aby „wynaturzyć prawo własności”, pozbawić to prawo jego treści lub nałożyć na właścicieli „ciężar nie do zniesienia”. (tak. M. Haczkowska, Konstytucja R.P. Komentarz LexisNexis 2014).
Strony postępowania
Istotne jest również ustalenie zgodnie z art. 28 Kodeksu Postępowania Administracyjnego właściwe określenie stron postępowania i uznanie właścicieli działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora jako strony postępowania.